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JURISCOPE : quelle TVA immobilière pour l’Afrique?

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La TVA immobilière est encore en construction en Afrique. Une situation paradoxale dans un continent où les grands travaux sont en net essor. Voici quelques principes qui pourraient redynamiser la fiscalité de ce secteur. La TVA immobilière distingue le régime d´imposition des terrains à bâtir et celui des immeubles neufs. Une distinction de principe peut être faite entre les opérations réalisées dans le cadre d´une activité économique (par les assujettis) et les opérations réalisées en dehors d´une activité économique (par les non-assujettis).

Les assujettis

Les opérations réalisées par les assujettis agissant dans le cadre de leur activité économique (professionnels de l´immobilier, entreprises, etc.) sont imposables, par principe, à la TVA, et ce quelle que soit la qualité de l´acquéreur (assujetti ou non assujetti).

Opérations imposables de plein droit

Sont notamment imposables de plein droit à la TVA, les livraisons (c´est-à-dire par exemple les ventes ou les apports) de terrains à bâtir ou d´immeubles neufs (c´est-à-dire ceux qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq ans).

Les terrains à bâtir acquis par des particuliers

L´acquisition par un simple particulier, personne physique, d´un terrain à bâtir destiné à la construction d´un logement cesse d´être exonérée de TVA. La vente d´un terrain à bâtir par un assujetti est imposable à la TVA quelle que soit la qualité de l´acquéreur (assujetti ou non-assujetti).
A ce titre, une définition du terrain à bâtir doit être donnée par la loi. Ainsi, pourraient être considérés comme terrains à bâtir « les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d´un plan local d´urbanisme, d´un autre document d´urbanisme en tenant lieu, d´une carte communale ou du Code de l´urbanisme ». La définition du terrain à bâtir, doit être objective, et ne pas dépendre du simple engagement de construire pris par l´acquéreur.
En revanche, l´engagement de construire pris par un acquéreur assujetti doit donner droit à une exonération de droit de mutation avec application d’un droit fixe. Par ailleurs, la TVA devrait être applicable de plein droit à l´ensemble des cessions réalisées par les assujettis dans les cinq ans de l´achèvement de l´immeuble, et non plus seulement à la première cession, comme c’est souvent le cas.

Opérations imposables sur option

Pourraient être exonérées, mais imposables sur option des assujettis, les livraisons de terrains qui ne sont pas des terrains à bâtir (au sens indiqué ci-dessus) et les livraisons d´immeubles achevés depuis plus de cinq ans.

Les non-assujettis

Les opérations réalisées en dehors d´une activité économique par un non-assujetti sont, en principe, hors du champ de la TVA. Seules deux catégories d´opérations réalisées par les non-assujettis seraient soumises à la TVA : la livraison à soi-même de certains logements sociaux et la livraison (revente, apport, etc.) d´un immeuble neuf (achevé depuis moins de cinq ans) lorsque le cédant avait au préalable acquis l´immeuble cédé comme immeuble à construire (c´est-à-dire en état futur d´achèvement ou à terme).
En revanche, la vente par un non-assujetti d´un immeuble neuf (achevé depuis moins de 5 ans) serait hors du champ d´application de la TVA, notamment lorsque l´immeuble a été construit par le vendeur. La vente d´un terrain à bâtir par un vendeur non-assujetti à la TVA serait placé hors du champ d´application de la TVA, sans possibilité d´option, et ce que l´acquéreur soit assujetti ou non.

L’assiette de TVA

La TVA doit être en principe due sur le prix total, c´est-à-dire le prix de cession. Sous certains conditions, la base d´imposition pourrait être réduite à la marge.

Source http://www.aide-juridique-en-ligne.fr/article-la-reforme-de-la-tva-immobiliere.129526.2680.html

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